不動産相続について 2022年問題及び地価下落への対策

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不動産相続について 2022年問題及び地価下落への対策

「日本は、人口減少と高齢化により、長期的な地価下落が避けられず、それに加え首都圏では、2022年以降、生産緑地の大量宅地化により、地価下落が加速するものと予想されるので、資産を守るには、その前に宅地を出来るだけ現金化し、資産の収益性を高める必要がある。」

1.三大都市圏で約13,600ヘクタールある生産緑地の内、約8割が2022年に指定から30年を迎える。
指定を解除された農地が宅地(見込地)として大量に不動産市場に流れ込むと見られるため、「2022年問題」と言われている。日経新聞2016/11/27

 東京だけでも、生産緑地は、3,300ヘクタール(1,000万坪)あり、その内、相続税の納税猶予を受けておらず、いつでも解除可能な農地が650万坪。その内15%~20%、即ち約100万坪~130万坪が宅地として供給されると予想。不動産コンサルタントの平井利明氏

 それに加えて、2022年以降には、東京をはじめとして首都圏全域の人口減少が予想され、宅地が供給過剰となるので、土地価格の大幅な下落は避けられないと予想される。

2.2010年には、1億2806万人だった日本の人口は、2030年には、1億1662万人に減少する。20年間で1144万人、約9%の人口減少である。(人口問題研究所「日本の将来推計人口」より)

 それに加えて、「日本の地価が3分の1になる」という本によれば、「問題は、年齢構成である。15~64歳の「生産年齢人口」は、2010年には、8174万人いたが、2030年には6773万人に減る。20年間で約1400万人、1年間当たり70万人減少である。」 

 生産年齢人口1人に対する老年人口の割合=「現役世代負担率」は、2010年は0.36であるが、2050年にはこれが0.75になる。現役世代4人で3人の高齢者を支えるのである。同書p.43

3.少子化が解決せず、生産年齢人口が減り続けたら、現役世代の社会保障負担が増えすぎ、経済活動が停滞し、GDPは下がり、土地への需要が減り、地価も下落することが予測される。

 「全国の住宅地の公示地価基準地点の地価と現役世代負担率の相関関係を清水(教授)が試算したところ、このまま現役世代負担率が上がり続けた場合、日本全体の地価を2010年から2040年にかけて毎年平均3.18%、30年で62%押し下げる効果を持つ。つまり、100万円の土地が38万円になる。ほぼ3分の1になるのである。(同書p.52)

4.長期的な地価下落に対する対策 
 近い将来、東京郊外の宅地は、確実に供給過剰となり、地価下落が予想されるので、売りにくい広大地や山林などは、道路を造成するなどして、売れる土地にして、オリンピックの前までに早く処分し、地主さんでも資産の半分は現金化して、資産運用及び相続に備えるのが良いと言うことになる。


①2016年11月30日
②資産評価研究所にて
③セミナー+書籍より
④江口 徳治郎

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